屋买卖合同纠纷案，被告签订购房合同交了首付后，未申请贷款，故提前诉讼解除合同，判其违约

律师观点分析

原告：湖南*泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区

委托诉讼代理人：刘*义，湖南天戈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈月，湖南天戈律师事务所律师。

被告：杨*群，女，1985年生，汉族，住湖南省会同县。

被告：谢*林，男，1984年生，汉族，住湖南省桂阳县。

原告湖南*泰置业有限公司与被告杨*群、谢*林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南*泰置业有限公司的委托诉讼代理人刘*义、陈月到庭参加诉讼，被告杨*群、谢*林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告湖南*泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的编号为HY2019034344号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》已经解除；2、两被告向原告支付合同解除违约金82942元，并承担原告为实现债权而支付的律师代理费****元，上述费用合计107542元在应返还给被告的已付房款中予以扣除；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。

被告杨*群、谢*林未予答辩，亦未向本院提供证据。

本院经审理认定事实如下：

2019年7月14日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了合同编号为ＨＹ2019034344号《衡阳市商品房买卖合同预售》，该合同约定，买受人购买的商品房位于衡阳市蒸湘区；预测建筑面积共138.26平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5999元，总价款为829422元；商业贷款方式付款，买受人应当于2019年7月14日前支付首期房价款169422元，占全部房价款的20%，余款660000元向银行申请贷款支付；逾期在30日之内，买受人根据逾期天数按逾期应付款的日万分之一向出卖人支付违约金；出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。另外合同补充协议约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，或银行、公积金中心最终撤销批准或解除合同的，买受人应在银行、公积金中心作出上述审批或者行为终了之日或出卖人告知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任，如买受人无法付清房款申请退房的或因买受人逾期付款出卖人决定解除合同的，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金，出卖人应在合同解除手续办理完毕后退还买受人已付房价款，违约金直接从应退款中扣除；本商品房买卖合同及其附件因任何原因解除、被撤销或被确认无效的，出卖人均有权直接从买受人已付房款（不计利息）中优先扣除违约金、赔偿金、因履行按揭贷款保证义务而被银行或划扣的款项、利息、房屋使用费、出卖人已实际支出的交易税费、实现债权的费用（包括但不限于出卖人为实现债权所支付的文本费、差旅费、律师费、诉讼费）等。合同签订当日，被告向原告交纳了首付房款169422元。根据《衡阳市商品房买卖合同预售》约定，购房余款660000元申请银行住房按揭贷款支付给原告，但由于两被告的原因导致银行按揭贷款未能审批通过，两被告至今未能通过银行按揭贷款方式向原告支付剩余购房款660000元，故而酿成本案纠纷。由于两被告未按约办理银行贷款，原告于2020年3月23日向两被告发出告知函，告知两被告及时办理银行按揭贷款手续用以支付剩余房款，否则承担位违约责任。告知函发出后，两被告仍未及时办理银行贷款手续，原告于2020年5月12日向两被告发出催款函，要求两被告在收到催款函后五日内一次性支付全部剩余购房款，如逾期支付则解除涉案商品房买卖合同并收回房屋。尔后两被告仍未交纳涉案剩余购房款，原告于2020年5月20日向其发出解除合同通知书，要求与两被告解除合同。两被告对上述催款函及解除合同通知书均予以签收。另查明，原告为处理涉案事宜，与湖南天戈律师事务所签订了委托代理合同而支出律师费****元，湖南天戈律师事务所指派律师履行了相关代理义务。

以上事实，有《衡阳市商品房买卖合同预售》及合同补充协议、告知函、催款函、解除合同通知书、快递物流信息、委托代理合同、律师费发票以及当事人的庭审陈述予以证明并在卷佐证。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同预售》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《衡阳市商品房买卖合同预售》及合同补充协议的约定，买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，

买受人逾期付款出卖人决定解除合同的，买受人应支付违约金。本案中，两被告未按照约定向原告交付购房款，其行为构成根本违约，原告有权依据合同约定解除涉案商品房买卖合同并要求两被告承担违约责任。原告诉请要求解除涉案商品房买卖合同并要求两被告支付合同解除违约金82942元（合同总价款829422元×10%）及律师代理费****元，虽然涉案补充协议约定该解除合同违约金应按照房屋总价款的10%计算，但原告未向本院提供其损失的相关证据，本案按照总价款的10%计算明显约定过高，故本院根据具体情况将违约金降低至总价款的5%即41471.1元为宜（合同总价款829422元×5%）。另外，由于两被告违约导致原告为实现债权而花费律师代理费****元，有相应的合同约定，代理律师也实际履行了诉讼代理义务，该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，本院应依法予以支持。另外，涉案商品房买卖合同解除后，原告应向两被告返还购房首付款169422元，被告支付给原告的违约金及律师代理费可以从中予以核减。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告湖南*泰置业有限公司与被告杨*群、谢*林于2019年7月14日签订的编号为HY2019034344号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》；

二、被告杨*群、谢*林于本判决生效之日起十日内支付原告湖南*泰置业有限公司违约金41471.1元、律师代理费****元；

三、驳回原告湖南*泰置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1225元，由原告湖南*泰置业有限公司负担472元，由被告杨*群、谢*林负担753元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。